수직증축 리모델링이란 기존의 아파트 꼭대기 위로 2~3개 층을 더 올리는 리모델링 방법을 의미합니다.
수직증축 리모델링이 허용된다는 소식이 전해지면서 강남권 아파트들의 가격이 들썩이고 있다는 보도도 나오는데요. 오는 4월 아파트 수직증축 리모델링 시행을 앞두고 수직증축 리모델링을 준비해온 경기 성남 분당신도시 등이 대표적으로 거론되고 있습니다.
투자자들은 수직증축 리모델링의 대상이 되는 아파트에 투자해 이익을 얻을 수 있을지, 집 가진 사람들은 수직증축 리모델링으로 집값 상승을 기대할 수 있는지 등에 대해 여러가지 말들이 많은데요. 또 재건축이 아니라 리모델링을 했을 때는 어떤 점이 좋은 건지 등에 대해서도 궁금해 하는 분들이 많습니다. 이런 점들에 대해 정리해드릴게요~
수직증축 리모델링, 뭐가 달라지나?
이번에 개정·공포된 주택법에 의해 수직증축 리모델링은 오는 4월25일부터 시행되어요!
많은 사람들이 수직증축 리모델링에 관심을 갖는 이유는 그동안 이 '수직증축'이 허용되어 있지 않아 리모델링 사업의 발목을 잡는다고 생각하는 분들이 많았기 때문이에요.
그냥 '리모델링'은 지금도 지은 지 15년이 넘은 아파트라면 가능해요. 그렇지만 기존 건축물에 옆으로 덧대 면적을 확장하는 '수평증축'과 단지 안의 여유부지를 활용한 '별동신축'만 허용하고 있었어요. 건물을 위로 늘릴 수 있는 수직증축은 위험하다는 이유로 허용되지 않았죠. 이 때문에 법에서 규정한 용적률 증가분 규정을 제대로 활용할 수가 없었어요.
* 용적률 증가분 규정: 전용면적 85㎡ 이하는 기존면적의 40%, 85㎡ 초과는 30%
수직증축 리모델링이 허용되면 이런 부분들을 최대한 활용할 수 있게 되는데요.
4월부터 15층 이상 아파트는 3개 층, 15층 미만 아파트는 2개 층까지 수직증축을 할 수 있게 됐어요. 수직증축만 할 수 있는 게 아니라, 기존에 허용되었던 수평증축, 별동신축을 함께 활용할 수 있기 때문에 용적률을 허용된 범위까지 최대한 활용할 수 있게 되는 것입니다. 사업성이 기존에 비해 크게 좋아지게 되는 것이죠.
또 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 가구수도 기존 10%에서 15%로 변경됐습니다. 이를 테면 1000가구 아파트 단지를 리모델링한다면 기존에는 1100가구까지만 늘릴 수 있었지만, 이제 1150가구까지 늘릴 수 있게 확대된 것입니다. 이렇게 되면 일반분양 물량이 늘어나게 돼서 '사업성이 좋다'는 이야기가 나오는 것입니다. 일반 재건축 단지와 비교해보면, 일반 재건축의 경우엔 평균 가구수 증가가 13% 정도에 그치고 있다고 하네요.
허용연한은 지은지 15년이 지난 아파트까지 포함됩니다. 국토부에 따르면 대상이 되는 아파트가 전국적으로 400만 채에 이른다고 해요.
* 수직증축 리모델링 추진 내용
층수
15층 이상 아파트는 3개 층, 15층 미만 아파트는 2개 층까지
가구수 증가분
기존 10% ---> 개정 15%
허용연한
15년
수직증축 리모델링 추진 과정?
그렇다면 수직증축 리모델링을 추진하려면 어떤 과정을 거쳐야 할까요?
일단 아파트 입주자대표회의 등에서 리모델링 추진을 제안하고, 리모델링주택조합을 설립해야 합니다. 리모델링 주택조합을 설립하려면 아파트 단지 전체의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하구요.
이후에는 안전진단과 건축심의를 거쳐 사업계획 승인을 받으면 되는데요. 승인을 받으려면 아파트 조합원의 5분의 4, 즉 80% 이상의 동의가 필요합니다. 조합원의 동의가 중요한 사항인 셈이죠.
이후에는 공사비에 따라 가구당 분담금을 확정하고 이주와 착공을 진행하게 됩니다.
이 분담금 문제도 관심사인데요. 수직증축 리모델링이 허용되면 사업성이 좋아지고 집값이 오르면 분담금을 충당하고도 차익도 남길 수 있어서 집 가진 사람들이 관심을 갖는 것이죠.
수직증축 리모델링 추진 절차
절차
주요내용
추진제안
입주자대표회의 등에서 리모델링 추진 제안
리모델링
주택조합
설립
리모델링 주택조합의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 설립 등 인가
- 전체 : 단지 전체 및 각동의 구분 소유자와 의결권의각2/3 이상 결의
- 동별 : 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 결의
안전진단
안전진단 실시
안전진단 결과 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고평가돼,
재건축사업의시행이 필요하다고 결정된경우 증축을 위한 리모델링 허가는 불가
건축심의
용적률 특례 등 증축 허용범위 결정
- 불허 : 수직증축 등에 의한 세대 증가, 복리시설 분양
- 허용 : 세대의 일부 또는 전부를 필로티구조로 전용해부대․복리시설로 사용시 최상층 상부 1개층 증축가능
행위허가 (사업계획승인)
조합 또는 입주자대표회의가 시장·군수의 허가를 받아 시행
- 전체 : 단지전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의각 2/3 이상 동의
- 동별 : 동별 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상 동의
후속절차
분담금 확정 및 총회, 이주 및 착공, 사용검사
[자료: 국토교통부]
리모델링과 재건축의 차이?
여기서, 수직증축 리모델링과 재건축의 차이에 대해 궁금하신 분이 계실 것 같은데요.
둘다 '리모델링'이라는 점에서는 같지만, '재건축'은 건물을 완전히 부수고 새로 짓는 것을 말하죠. 허용연한도 지은 지 통상 40년은 된 아파트라야 가능합니다.
하지만 수직증축 리모델링은 말씀드렸듯 지은 지 15년만 지난 아파트라도 할 수 있어요. 그러니까 수직증축 리모델링에 적용되는 대상 아파트가 훨씬 많겠죠.
리모델링 하는 공사 기간도 다릅니다.
재건축은 아무래도 건물을 없애고 다시 지어야 하니까, 수직증축 리모델링에 비해 준공 기간이 훨씬 오래 걸립니다. 시세차익을 노리는 투자자의 경우 단기간에 성과를 노린다면 수직증축 리모델링 쪽에 더 구미가 당기겠죠?
또 수직증축 리모델링은 재건축과 달리 소형평형 아파트를 의무적으로 지어야 하는 '소형평형 의무비율' 강제조항이 없습니다. 여러 모로 재건축에 비해서는 빠르고 간편한 리모델링 방법이라고 할 수 있습니다.
때문에 재건축 시장에서 수직증축 리모델링 사업 수요가 증가할 것이라는 예상이 많습니다. 앞으로 15년 넘은 아파트도 점점 늘어날 추세라고 하구요.
재건축과 리모델링의 차이
재건축
리모델링
허용연한
통상 40년 이상
지은 지 15년 이상
건축기간
리모델링에 비해 재건축이 통상 2배 이상 소요
강제조항
소형평형 의무비율 강제조항
없음
안전성 진단 철저히 해야
앞서 기존에 수직증축 리모델링이 금지됐던 이유가 위험성 때문이라고 말씀드렸죠? 때문에 수직증축 리모델링을 하려면 안전성에 대한 진단이 철저하게 이뤄져야 한다는 조건을 두고 있습니다.
우선 수직증축형 리모델링 공사의 감리자가 감리업무를 하면서 건축물 구조에 영향을 미치는 사항이 있다면, 건축구조기술사의 협력을 받아야 합니다.
또 시설안전공단, 건설기술연구원, 시설물 안전관리 특별법에 규정된 안전진단 전문기관 등에 안전진단을 실시해서 안전진단 결과 보고서를 작성해야 합니다. 해당 건축물의 증축 가능 여부와 구조안전에 대해 상세하게 확인하기 위해서겠죠?
